Cancelación de Hipoteca: ¿Cuánto cuesta cancelar?

La Cancelación de Hipoteca pone fin a la deuda, ya sea porque se cumple mensualmente con el pago o porque se liquidó el préstamo por adelantado. Te enseñaremos las formas, gastos y recomendación de cumplir con tu obligación hipotecaria.

¿Qué es la cancelación de la hipoteca?

La cancelación de hipoteca es la extinción del pago de la última cuota a tiempo de un préstamo que le fue dado sobre un bien inmueble, debe estar asentado en el registro de inmobiliario, conocido en España como -Registro de la Propiedad- el cual dejara constancia que no existe una carga sobre la misma.

Se debe tomar en cuenta que, si decide cancelar el préstamo por el banco o una entidad crediticia y no fue notificada en el Registro de la Propiedad, la carga de la deuda seguirá al bien, por lo que si decide hacer una venta puede tener ciertos inconvenientes a la hora de la tradición legal con el comprador o en el mismo registro. Más adelante hablaremos detalladamente de este punto.

¿Cómo cancelar la hipoteca?

El primer paso es pagar la deuda al acreedor. Una vez haya liberado la deuda, solicita por escrito al responsable jefe de la sucursal un certificado llamado «deuda cero» el cual le entregara sin costo alguno, sin embargo, existe instituciones bancarias que cobran un porcentaje.

Acto seguido, el gerente del banco preparará las escrituras de cancelación de la deuda en notaria, en el que se certifica la anulación formal de la hipoteca.

Es importante acotar el hecho de que puede ser penalizado por la institución al momento del pago, porque cuando se suscribe las escrituras al inicio del préstamo, es común acordar algunos cargos y gastos relacionados con la cancelación de la misma. Por esta razón, es importante pedir por adelantado el costo de los cargos relacionados con la cancelación antes de continuar.

Con el fin de consignar la liberación de hipoteca ante el Registro, es necesario rellenar un formulario -Modelo 600- y las escrituras notariales previamente firmadas. Una vez que el Registro ha asentado los documentos en sus libros registrales, se le informará sobre el costo y cuando puede recoger las escrituras originales.

Cancelación de hipoteca por venta de vivienda

Aquí existen dos supuestos, cancelación por venta de la vivienda y cancelación con la venta de la vivienda.

• En el primer supuesto:

Este es el más común de los casos, ya que, si desea mudarse u obtener un lugar mejor, deberá cancelar el préstamo hipotecario para colocarlo en el mercado inmobiliario, porque cuando decida vender la propiedad, el comprador le exigirá que sea libre de cargas.

Es difícil para alguien adquirir una casa en la que hay cargas hipotecarias ya que, en caso de incumplimiento de su parte, el banco podría proceder a apropiarse la propiedad que sirvió como garantía para ese crédito.

Cancelación de hipoteca por caducidad

Si no va a cancelar sus deudas y obligaciones en el momento de pagar la ultimo cuota, puedes esperar la extinción del crédito, a esto se le conoce legalmente como caducidad. Este supuesto se da cuando han pasado más de veinte años desde el pago la última cuota.

El registro, después de ese tiempo, de forma automática elimina esa carga, sin embargo, hasta que no transcurra ese tiempo, la deuda estará como vigente, por lo que si desea solicitar un nuevo préstamo o desea poner en venta su vivienda deberá liberar esa carga con el pago.

Hay que tomar en cuenta que el banco puede tomar acciones legales para quien no cancele su deuda.

¿Cuándo hay que cancelar la hipoteca en el Registro?

En estos trámites se generan varios tipos de gastos y dependerán de varios factores.

• Notaria:

Si una propiedad tiene una carga hipotecaria, tiene que ser declarada ante Notario. Los gastos de notaría se basan en el número de cláusulas, y un escrito de hipoteca tendrá aproximadamente el mismo número de cláusulas como la de compraventa, por lo tanto, aumenta los costes al momento de la firma de la escritura.

• Agencia Tributaria:

Para hacer la liberación de hipoteca debe pasar por la agencia para llenar el formulario. El pago está sujeto a la base imponible del bien.

• Registro: 

La cancelación debe estar asentada en el registro para que pueda tener validez y efecto contra terceros. Esto aumenta ligeramente las tasas.

• Cancelación anticipada:

Cuando se cancela anticipadamente le colocaran una penalización.

Costos de la cancelación de hipoteca

Los costos que se pueden generar un crédito, por ley paso a implantarse por porcentajes dependiendo del documento contractual, modalidad y fecha. A continuación, te mostraremos las comisiones por los trámites:

Derechos notariales y registrales

Según lo estipulado en la Ley -Real decreto Ley N°18/2012-, el costo del préstamo versará sobre la base del crédito que le fue otorgado.

• Notaria: Será deducido al 60 por ciento (60%), con un mínimo de 24 euros.
• Registro: Será deducido al 70 por ciento (70%) y con un mínimo de 90 euros.

Sustitución de la hipoteca

Si realizará una sustitución de hipoteca de un interés fijo o mixto a una tasa de interés variante o viceversa, el costo será el mismo con el monto de cero con veinte por ciento (0,20%) exceptuando las tasas de interés menores que las que se sacó la hipoteca.

Comisión por cancelación anticipada de hipoteca

Esta comisión dependerá de las fechas en que se adquirió el préstamo hipotecario, esta comisión puede tener unos límites u otros, pero en cualquier caso, debe reflejarse expresamente en el documento contractual para que nos la puedan dar.

Su costo generalmente varia según lo siguiente:

• Contrato ANTES del 9 de diciembre de 2007: Hasta el 1%.
• Contrato ENTRE el 10 de diciembre de 2007 hasta el 15 de junio de 2019: son los siguientes:

-Se cancela hasta 0,5 % los primeros cinco años y hasta 0,25 % los años restantes.

-Comisión por perdida: 0,5% y el 5%.

• Contrato DESPUÉS del 16 de junio de 2019: son las siguientes:

-Tasa variante: Desde el 0,15 % hasta 0,25%.

-Tasa Fija: Desde el 1,5 % hasta el 2%.

Las hipotecas inversas

Para este tipo de crédito, sus costos estarán exentos tanto en las instituciones notariales y registrales, aunado a ello pueden obtener una rebaja tributaria si con el dinero que se cancelara proviene de la pensión.

Los honorarios profesionales

No están limitados por la ley, por lo que dependerán de las tarifas que aplique cada agencia, ya sea que lo elijamos o lo hagamos a través de la propuesta por el banco.

Si llevamos a cabo el proceso, los costos de cancelación dependerán del monto original de la hipoteca, por lo que si elegimos dejar todo en manos de un gestor, el costo promedio puede estar entre 500 y 1,000 euros.

Recomendaciones para la cancelación de Hipoteca

Antes de tener esta responsabilidad, busca conocer los límites legales de los bancos ya que por ley no pueden aprobar créditos en bienes que ocupen más del 35% de tu remuneración salarial, aunado a esto no permitas el abuso ya que muchos se quedan con los requisitos más estrictos, lo que limita el pago de la hipoteca al 28% del ingreso mensual del prestatario o deudor.

No te olvides de registrar la liberación de la deuda, si no la registras no podrá surtir efecto contra terceros por lo que seguirás con la carga en tu bien así hayas pagado todas las cuotas.

Asegúrese de buscar a un abogado para que lo asesore, ya que le va a proporcionar una orientación general e importante sobre la materia, de manera que no cometa errores, no dejes tus cargas en manos de inexpertos.