El Certificado de Ocupación también conocido como -Cédula de Habitabilidad – es un documento obligatorio y necesario en España en la compra, venta o alquiler de una propiedad. Le explicaremos lo que es, por qué lo necesita y como debe gestionarlo.
¿Qué es la Cédula de Habitabilidad?
La cédula es un documento oficial, emitido por el municipio y cuyas normas y requisitos la estipulan cada comunidad autónoma. El certificado confirma que el bien cumple con los requisitos mínimos de higiene, inocuidad para la salud y la seguridad. Además, la cédula contiene información sobre el área utilizable y el equipo necesario de la propiedad.
El contenido de la cédula es:
- Dirección y ubicación de la propiedad.
- Superficie útil.
- Distribución de la propiedad (habitación y área).
- Ocupación máxima.
¿Para qué sirve la cédula de habitabilidad?
La cédula de una construcción residencial finalizada consta como un certificado público que es emitido por el ayuntamiento de su región y proporciona evidencia de que cumple los parámetros mínimos de tamaño, proporción, conexiones técnicas y sanidad. Por lo tanto, es una herramienta de control de estado, que es también a su vez, una evidencia que el agua, las alcantarillas, electricidad, gas y conexión telefónica sólo pueden establecerse si presenta dicha documental.
¿Cuándo es necesaria la cédula de habitabilidad?
Es necesario para lo siguiente:
- Cuando quieres enajenar o alquilar la casa.
- Cuando necesita registrar servicios básicos como agua, teléfono, electricidad y/o gas.
- Cuando este culminada una obra nueva.
- Cuando este finalizada una obra que altere o modifique la propiedad.
Cabe destacar que en algunas comunidades o regiones no es necesario este trámite. Por lo tanto, aunque nada le impide someter su casa a una inspección para certificar su buen estado, no tendrá que solicitar el certificado de ocupación a la autoridad competente.
¿Quién emite la Cédula de Habitabilidad?
Este documento es emitido por el municipio de cada localidad y varia de su normativa.
¿Es necesaria la cédula de habitabilidad en todas las Comunidades?
La respuesta es depende, la cédula no es obligatoria en todos los municipios por lo que debes revisar si tu comunidad la emiten o no.
No es obligatorio en:
- Andalucía.
- Aragón.
- Castilla La Mancha.
No es obligatorio en estas regiones ya que se busca simplificar la tramitación de venta y para promover el acceso al mercado inmobiliario.
Es obligatorio en:
- Asturias.
- Cantabria.
- Cataluña.
- Extremadura.
- La Rioja.
- Las Islas Baleares.
- Las Islas Canarias.
- Madrid.
- Murcia.
- Navarra.
- Valencia.
En estas regiones es obligatorio tramitar la habitabilidad en todas las construcciones nuevas.
¿Cuándo no es necesario presentar la cédula?
Existen algunos supuestos en donde no se es necesaria presentar la cédula:
- El primero es cuando la municipalidad no lo pide.
- El segundo supuesto es cuando tenga la intención de demoler la vivienda y solo debe dejar constancia en el registro.
- El tercer supuesto es cuando se tenga intenciones de hacer uso al inmueble que no sea de vivienda.
- El cuarto supuesto es cuando exista algún motivo justificado para no presentar el mismo.
Tipos de cédula de habitabilidad
La cédula es otorgada por la oficina del ayuntamiento responsable. Confirma que la propiedad puede ser utilizada para el propósito previsto, por ejemplo, un apartamento. Se distinguen en tres tipos y es otorgada por la oficina del ayuntamiento, además deben ser suscritos solamente por arquitectos y/o ingenieros calificados.
- Cédula de habitabilidad de primera ocupación:
En el caso de edificios nuevos, el de «primera ocupación» tiene la tarea crucial de verificar si se han cumplido las disposiciones del permiso de construcción emitido.
- Cédula de habitabilidad de primera ocupación por rehabilitación:
En el caso de restauración de la vivienda. Esta es necesaria cuando tiene una reforma relevante.
- Cédula de habitabilidad de segunda ocupación:
En el caso de edificios antiguos, es decir, edificios ya existentes, el de “segunda ocupación” pretende confirmar el cumplimiento de los requisitos legales aplicables en relación con el uso y las propiedades de las propiedades residenciales.
Básicamente, antes de comprar y/o vender una propiedad, debe asegurarse de que tenga la cédula legalmente requerida. Como resultado, el comprador también tiene derecho a la cédula de su apartamento.
Como punto importante, debemos agregar que las empresas de servicios básicos -agua, electricidad, gas, etc.- pueden negarse a una renovación contractual existente de la propiedad, incluso pueden negarse a suministrar tal servicio si no tiene este documento.
Este documento muestra una serie de datos, como la dirección de la propiedad y la provincia en la que se encuentra, el área utilizable de la misma, la distribución interna -número de dormitorios, baños, cocina, dormitorio-, el número de personas para quienes el apartamento se recomienda y la fecha de entrada en vigor del certificado.
Duplicado de la cédula de habitabilidad
Esto sucede cuando tienes la cédula vigente, pero la tienes extraviada. En estos casos se tiene que solicitar ante el ayuntamiento un duplicado, es un trámite meramente gratuito, por lo que no vas a tener que cubrir los costos ni las tasas de la «habitabilidad de primera ocupación».
Para tramitar el duplicado debes presentar:
- Si eres dueño: presentar la escritura de compraventa y el DNI.
- Si eres arrendatario: contrato de arrendamiento, últimos tres recibos de los suministros y DNI.
¿Cómo tramitar la cédula de habitabilidad?
La cédula debe obtenerse después de la finalización de los trabajos de construcción y en caso de renovación después de diez años, si el objeto se vende o si hay un nuevo contrato con las empresas de suministro -agua , electricidad, gas, teléfono, etc.- serán necesarios.
Requisitos
En primer lugar, necesitamos todos los documentos para demostrar ser el propietario del apartamento. Esto también requiere una fotografía de la propiedad, firmada y sellada por un arquitecto o técnico de construcción. Al mismo tiempo, se debe presentar un plan para la ubicación del edificio, con los datos catastrales, si el terreno aún no se ha construido.
Este plan de construcción también debe ser firmado y sellado por un arquitecto o técnico de construcción. Además, se requiere la autorización de construcción local y la aceptación de construcción. Como puede ver, todos los documentos deben estar firmados y sellados por un arquitecto o técnico de construcción.
Los requisitos cédula habitabilidad son los siguientes:
-Para la de «primera ocupación», necesita los siguientes documentos además de la aplicación:
- Copia del contrato de venta, escritura o extracto del catastro.
- Una foto actual de la propiedad, fechada y firmada por el arquitecto.
- Permiso de construcción.
- Certificado de finalización del edificio (certificado de obra nueva).
- Confirmación de habitabilidad.
-Para una «cédula de renovación» necesita los siguientes documentos además de la aplicación:
- Copia del contrato de compra, escritura o extracto del catastro.
- Última «cédula» o si no está disponible:
-Bienes inmuebles urbanos: una factura de servicios públicos.
-En el caso de bienes raíces: una factura de electricidad es suficiente, también necesita una copia del contrato de compra, así como el certificado de finalización del edificio (certificado final de obra).
- Confirmación de habitabilidad por parte del arquitecto.
- Una foto actual de la propiedad, fechada y firmada por el arquitecto.
- Un mapa de la propiedad con los datos catastrales firmados por el arquitecto.
-Para la de «segunda ocupación», necesita los siguientes documentos además de la aplicación:
- Copia del contrato de venta, escritura o extracto del catastro.
- Una foto actual de la propiedad, fechada y firmada por el arquitecto.
- Un plan de sitio de la propiedad, incluidos los datos catastrales.
- Permiso de construcción.
- Certificado de finalización del edificio.
- Confirmación de habitabilidad.
-Para la «cédula por carencia» necesita los siguientes documentos además de la aplicación:
- Copia del contrato de venta, escritura o extracto del catastro.
- Una foto actual de la propiedad, fechada y firmada por el arquitecto.
- Un plan de sitio de la propiedad, incluidos los datos catastrales.
En el caso de «segunda ocupación», puede solicitarse en la oficina municipal responsable. Debe enviar el formulario de –solicitud cédula habitabilidad– junto con una declaración de un técnico competente y aprobado (generalmente es un arquitecto). Esta declaración debe confirmar que la propiedad sigue cumpliendo las estipulaciones mínimas de la «Primera Ocupación» o, como en su caso, que la legislación aplicable relacionada con el uso de propiedades residenciales está garantizada para habitar.
La oficina tiene un período legal de uno a tres meses para otorgar la cédula. Si no ha recibido una respuesta después de este período, su solicitud será considerada como rechazada.
Para los documentos que son preparados y emitidos por el arquitecto, necesita lo siguiente:
- Certificado de culminación del edificio (certificado final de obra) o permiso de construcción.
- Cédula anterior o una factura de electricidad.
Los honorarios del arquitecto pueden ser entre los 150 a 300 Euros sin incluir el IVA.
Para duplicados de la cédula necesita los siguientes documentos además de la aplicación:
- Copia del contrato de venta, escritura o extracto del catastro.
- Declaración escrita de que no se ha realizado ninguna conversión (documento adjunto).
- Una foto actual de la propiedad, fechada y firmada por el propietario.
Renovación
Esta renovación debe solicitarse después de diez años y los documentos para probar la propiedad deben presentarse nuevamente, un plano actual de la propiedad, fechada y firmada por el arquitecto, finalmente un plan de sitio de la propiedad con los datos catastrales, confirmación de la habitabilidad por el arquitecto.
La cédula de renovación es, por lo tanto, una herramienta para que el municipio verifique si el edificio que se construyó hace diez años todavía está en condiciones habitables, pero sobre todo no se ha cambiado sin permiso.
Precio
El precio y costo variaran dependiendo del municipio, pero estos los montos aproximados que se manejan:
Tarifa:
- 12,02 Euros para edificios residenciales.
- 24.04 Euros para restaurantes.
- 6,01 Euros para espacios en edificios residenciales.
- 0,66 Euros por duplicados.
Tasas adicionales:
- 3,31 Euros por documento certificado.
¿Cuánto tarda en emitirse la Cédula?
La solicitud cédula habitabilidad puede demorar entre uno y tres meses, pero a partir del momento en que se envíe la solicitud, recibirá una confirmación y puede usarla para concluir los contratos del proveedor (agua, electricidad).
Normativa que regula la cédula de habitabilidad
Las normas que regulan la cédula son diferentes en cada comunidad, por lo que los requisitos y trámites varían de una a otra. A continuación, te detallamos la norma aplicable para algunas comunidades:
- Asturias: Decreto Real del 5 de diciembre N° -73/2008-.
- Cantabria: Decreto Real del 22 de agosto N° -141/1991-.
- Cataluña: Decreto Real del 30 de octubre N° -141/2012-.
- Extremadura: Decreto Real del 18 de febrero N° -10/20019-.
- Galicia: Decreto Real del 4 de marzo del 2010 N° -29/2010-.
- La Rioja: Decreto Real del 13 de septiembre N° -28/2003-.
- Las Islas Baleares: Decreto Real del 19 de junio N° -5/20018-.
- Las Islas Canarias: Decreto Real del 1 agosto N°-117/2006-.
- Madrid: Decreto Real del 26 de junio N° -111/2018-.
- Murcia: Decreto Real del 7 de abril N° -05/1995-.
- Navarra: Decreto Real del 22 de marzo N° -142/2004-.
- Valencia: Decreto Real del 25 de noviembre N°-286/1997-.
Se puede decir que la cédula es una autorización municipal y, por lo tanto, debe ser otorgado por el ayuntamiento donde se encuentra la propiedad en cuestión y, de acuerdo con los artículos de las normativas, es una autorización que reconoce y protege la capacidad de uso de edificios.
En consecuencia, es la autorización la que nos permite ocupar legalmente la propiedad considerada como vivienda y también poder firmar contratos para la distribución de agua, electricidad, etc. con este fin, además, se debe saber que, después de su obtención inicial, esta autorización debe renovarse cada 10 años si hay transmisión del bien (venta), y también en otros casos previstos en la norma.
Por otro lado, también se estipula que la propiedad está sujeta a una «declaración responsable». Por lo tanto, en principio, la cédula como tal ya no sería necesario, sería suficiente presentar una declaración acompañada de una serie de documentos previstos en la normativa y esto sería equivalente al certificado de habitabilidad.
Pero, aunque estas regulaciones parecen mejores, se cree que esto agrega una incertidumbre legal significativa en comparación con un documento que es esencial, porque es posible haber presentado una «declaración responsable» con la documentación, pero luego descubrir que esto no es suficiente, porque la documentación no es correcta o la propiedad no cumple con las regulaciones, etc.
La jurisprudencia española ha subrayado en repetidas ocasiones la importancia de la cédula, porque es la autorización que reconoce y permite el uso de un edificio, en este caso como vivienda, ya que no puede ser ocupado como alojamiento, por lo tanto, la ley española implica que es un requisito esencial.
Vigencia de la cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad tiene una vigencia definida por cada región. Mayormente es de diez (10) años, sin embargo, dependerá de la fecha de su otorgamiento.
- Las de primera ocupación que fueron emitidas antes del año 2004 tuvieron una vigencia de diez (10) años, ya se podrían decir que todas que fueron emitidas en esa fecha llegaron a término para ser renovada en caso de venta o mejoras.
- Las de primera ocupación que fueron emitidas entre los años de 2004 al 2012 tiene una vigencia de quince (15) años, y las que fueron emitidas después del año 2012 tienen una exención de veinticinco (25) años.
- Las de segunda generación y remodelación tienen una vigencia de quince (15) años a partir de tu otorgamiento.
Las diferencias de fechas entre unas y otras es porque hoy en día se exige mayores garantías en la edificación. Porque, se espera que la vivienda se mantenga en condiciones óptimas por más tiempo.
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